桂山岛填海仍然值得考虑/关文珊、伍伟全、曾

浏览次数:165 发布日期:2019-09-29

  根据土地供应专责小组的报告,市民普遍认同解决土地短缺问题刻不容缓,以应付房屋及发展需要;而在香港大学社会科学研究中心对於中长期土地供应选项的调查中,也反映主流意见反对发展郊野公园和其他绿带。为增加土地供应,政府提出了“明日大屿”方案。

  现时政府计劃透过对位处大屿山以东、港岛以西的交椅洲填海建造人工岛,以解决土地不足的僵局。然而,在交椅洲填海主要挑战是连接人工岛与香港岛、人工岛与大屿山及新界西的交通接驳,特别是兴建坡度不能太高的铁路。贯通从新界西通过交椅洲到香港岛的公路及铁路系统,就必须跨越两个水深超过20米的主要航道,第一道是港岛与交椅洲之间的东博寮海峡,第二是大屿山与屯门之间的龙鼓水道。深水填海规模庞大引致成本昂贵及造地时间漫长。再加上北大屿在噪音及高度均受机场影响以至发展有所限制,附近亦没有其他现存基建及腹地支持可供作高度发展。

  1300公顷的新界棕地是整体经济运作所必需。然而,现时的土地规劃中并没有足够合适的土地可以用作替代棕地。在新界棕地得到妥善的安置及重整的前提下,实在具有潜力作更高效率的用途,包括发展成一个新的核心商业区。

  在邻近的珠海觅地或者是一个更快、较低成本的另一出路。藉着中央政府对香港作为大湾区区内运输和物流枢纽的支持,可考虑向珠海和其他夥伴城市阐述相互发展合作的好处,增强大湾区的竞争力,并向中央提出将由珠海市管辖的桂山岛给香港使用权。

  如樸茨茅夫港之於伦敦

  桂山岛佔地七百八十公顷,距离大屿山西南只约五公里。现时桂山岛以东的大屿海峡被用作珠三角船运,至於未被发展的以西海域则属浅水区,适合用作填海。根据初步估算,浅水区可以为桂山岛提供额外至少二千公顷土地,相当於两个青衣岛的面积。填海所产生的土地绝对足够安置所有现存於新界棕地的货柜后勤和物流作业,以及各类潜在危险品存库。而且,兴建相关交通设施连接大屿山和港珠澳大桥的成本亦相对便宜。因此,发展桂山岛是一个极具吸引力的策略。

  根据土地供应专责小组的文件(文件第09/2017号)及有关的分区计劃大纲图估计的数据,现时的货柜码头、相关后勤区和油库总共佔地不少於500公顷。由於后勤区内货仓有大片空间用作大型货车进出的通道,因此多层货仓大楼的效率相当低,大约只有百分之三十;而且建造大楼时必须用上不少的石屎和钢筋以提供足够承托力供大型货车每日进出,建筑成本相当高昂,不符合成本效益。

  经填海后的桂山岛能提供足够空间重置葵青货柜码头和青衣油库并改良为更现代化航运港口。就如同樸茨茅夫港口相对於伦敦作为世界航运产业中心所扮演的角色,桂山岛可以为香港作为世界航运产业中心发挥异曲同工贡献,并为当地居民带来收入及机会。

  将部分棕地的经济活动迁移至桂山岛可以大大优化新界北的面貌。政府应该重点是从规劃上先着手,并配合自然环境优势规劃足够的写字楼面积,以及同时规劃相关的配套,如酒店、零售餐饮。政府部门(甚至是政府总部)搬迁到新区,可以起到刺激发展的作用。可以考虑将一些现时租用商厦的政府部门,搬到前文所提议的北部核心商业区,从而纾缓现时传统核心商业区土地供不应求的现象。

  另一方面,由於公务员薪酬普遍高於全港水平,若政府率先带头搬迁部分政府部门,其他相关服务提供者亦会因为潜在顾客群大幅增加而相继将办公室迁移到北区,这有助带动北区消费。除外,亦可在新商业区兴建会展中心,吸引跨境厂商来港展出他们的创新产品;同时可以兴建其他地标设施,包括兴建大会堂,用作举办大型经济和文化活动,如为电竞业提供比赛和训练场地,或用作举办大型国际考试,以符合大湾区市场的需求。

  以上建议可以吸引跨国企业、本地以及内地的公司和机构来港进驻,初步估计能为北区带来三十万名高收入的白领劳动力,从而为当地的服务业、饮食业、娱乐产业、住宿、商场等提供大量需求,令北区经济蓬勃起来。

  应建西、北部核心商业区

  在原来“香港2030+”规劃下,位处新界北西部的洪水桥将发展成新发展区,该发展区佔地441公顷,预计可带来15万的就业(包括75000个商业就业机会)。但这15万就业机会裏不少部分是“现代物流业”与本地商业区裏的就业,并非主要规劃为核心商业区式的白领就业,从定位上与核心商业区的就业不是同一个概念。洪水桥在大湾区的框架下具有战略性地位,加上未来有望兴建的港深西部快速轨道计劃将深圳前海和洪水桥连接,届时两地相隔只有两个站,来往前海和洪水桥将会变得非常便捷。